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認識土地儲備專項債
（一）定義與內涵
土地儲備專項債是指地方政府為土地儲備發(fā)行，以項目對應并納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。
它是一種特定用途的債券，專門用于土地儲備項目的資金籌集，確保土地儲備工作有穩(wěn)定的資金來源。
（二）特點與優(yōu)勢
1. 資金用途明確
土地儲備專項債的資金只能用于土地征收、收購、前期開發(fā)等土地儲備相關工作，確保資金使用的針對性和有效性。
2. 還款來源可靠
以國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入作為還款來源，這些收入相對穩(wěn)定，為債券的償還提供了可靠保障。
3. 規(guī)范融資行為
有效遏制了以往土地儲備過程中可能出現的不規(guī)范融資行為，降低了財政風險。
（三）債券期限
土儲專項債不涉及后期建設運營，發(fā)行期限根據土地儲備建設期和土地出讓收入回收周期確定，原則上不超過5年。
（四）還款來源
土地儲備專項債的收入主要是土地出讓收入，成本是閑置用地的收購成本，通過收入、成本測算，確保項目凈收益能夠有效覆蓋融資本息。
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申報流程詳解
專項債要與項目對應，專項債發(fā)行流程自然需要對應的項目的立項過程，準備項目前期資料時，除了立項、可行性研究報告及批復、規(guī)劃選址及用地預審意見、環(huán)評批復外，以下資料可以證明項目成熟度較高：
（1）初步設計批復；
（2）施工圖設計文件的批復；
（3）工程公開招標的過程文件；
（4）已簽訂的施工合同；
（5）土地使用權證書；
（6）建筑工程規(guī)劃許可證；
（7）項目施工許可證；
（8）建設用地規(guī)劃許可證等。
成熟度越高的項目在評審時分值越高，越容易獲批，主要原因是為了避免專項債資金下達后無法形成實物工作量，造成資金閑置和資源浪費。
■ 材料制作。申報材料包含如下文件：
1）土地儲備專項債信息披露文件；
2）土地儲備專項債法律意見書；
3）土地儲備專項債資金評價報告；
4）土地儲備專項債信用評級報告。
■ 一般由地方財政局編寫，介紹整個土儲項目的整體情況，資金融資需求以及風險控制等。
■ 法律意見書由專門的律師事務所出具，對整個項目的合法合規(guī)性進行審查；
■ 資金評價報告由專業(yè)的會計師事務所出具，對整個項目的資金平衡作出測算和評價、審查；信用評級報告由專門的信用評級公司出具，對該債券進行信用風險評級。
財政廳審核。地方財政局將材料初步完成后，交由財政廳進行初步審核。有些省市財政廳會提前將材料交由發(fā)行場所的相關部門進行審核。
比如：這期地方政府債將在上海證券交易所發(fā)行，那就可以先發(fā)到上交所的相關部門審核。
審核通過后，將材料在上交所掛網，五個工作日后正式招標發(fā)行。
土儲專項債申報流程總結歸納：
(1)項目篩選:市縣自然資源部門和土儲部門共同篩選項目報本級財政核實，經本級政府批準后上報省自然資源廳，省廳篩選后組織財政廳等相關單位會審后報省人民政府批準。
(2)項目匯總:市(州)自然資源部門匯總市本級、各縣(區(qū))項目需求報自然資源廳。自然資源廳匯總各市(州)和省本級項目情況和年 度專項債券項目資金需求，報財政廳。
(3)編制、報審分配方案:財政廳結合全省項目情況和資金需求，會 同自然資源廳編制年度專項債券額度分配方案，并報省人大常委會批準同意
(4)納入儲備庫管理:財政廳根據省人大常委會批準意見，將批準 同意的項目反饋各市(州)人民政府和自然資源廳，并納入儲備庫管理。
(5)編制申報材料:各級自然資源主管部門或土地儲備機構編制對應項目的實施方案、法律意見書、財務評估報告(簡稱"一案兩書”)等申報材料以及相關要件，項目實施單位同步將申報項目錄入財政部穿透式監(jiān)測系統(tǒng)。
(6)縣級初審:縣(區(qū))自然資源部門匯總項目申報資料，組織發(fā)展改革、財政、生態(tài)環(huán)境等部門進行初審，審核項目的真實性、可行性和合規(guī)性。
(7)市級復審:市(州)自然資源部門組織發(fā)展改革、財政、生態(tài) 環(huán)境等部門對市本級項目進行初審，審核項目的真實性、可行性和合 規(guī)性，并匯總全市項目申報資料，會同財政局復核申報資料，確定項 目優(yōu)先序后，報自然資源廳。
(8)省級審核:自然資源廳匯總全省擬申報專項債券用于土地收儲 項目資料，會同財政廳組織專家對項目進行綜合評審，根據評審綜合得分情況確定發(fā)債項目和發(fā)債時序。自然資源廳將評審通過的項目，按優(yōu)先序報財政廳納入備選庫管理。
(9)債券發(fā)行:財政廳根據自然資源廳提出的專項債券發(fā)行建議，分批次制定專項債券發(fā)行計劃、額度、期限，報省人民政府同意，提請省人大常委會批準后，發(fā)行專項債。
(10)資金使用:各級財政部門應當加強專項債券項目收支預算執(zhí)行 管理，嚴格按照合同約定或項目進度撥付債券資金，嚴禁超項目實施 進度撥款，嚴禁將債券資金滯留國庫、沉淀在部門單位，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。各級自然資源部門和項目單位在確保資金使用合法合規(guī)、工程質量安全的前提下，加快項目建設和資金使用進度。
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結論
土地儲備專項債在土地儲備工作中具有重要的政策背景和意義。然而，要想做好這項工作并非易事，在申報和使用過程中，要嚴格遵守相關政策法規(guī)，做好申報前的準備工作，規(guī)范申報流程，注意申報過程中的事項。在項目實施過程中，可在法律法規(guī)和各項政策的規(guī)范約束下，積極探索土地儲備專項債的創(chuàng)新發(fā)展模式，如與社會資本合作、引入資產證券化等方式，拓寬融資渠道，補充資金缺口，提高資金使用效率。同時，要加強對土地儲備項目的后期管理，確保土地資源的有效利用和保值增值。
